La especulación como política de vivienda, antes y ahora

22 noviembre 2012 | Categorías: Opinión | |

Javier Echeverría – ATTAC Navarra-Nafarroa

En mi opinión, la política de vivienda no ha variado prácticamente nada en este país desde hace varias décadas, exceptuando las circunstancias, y en estos momentos se están sentando las bases para que siga igual durante muchos años más. El derecho a la vivienda es un ejemplo de cómo los derechos recogidos en la Constitución son violados impunemente por un principio mucho más poderoso en la sociedad capitalista neoliberal actual: los negocios especulativos.

El artículo 47 de la Constitución dice que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y que los poderes públicos establecerán las normas pertinentes para garantizar ese derecho e impedir la especulación. Sin embargo, a la vista de la situación actual y de las causas que la han generado, ese artículo es todo un sarcasmo, como mínimo.


Todos sabemos a estas alturas que, además de los excesos de la especulación externa, aquí tuvimos una inmensa burbuja inmobiliario-financiera con la que se lucraron enormemente bancos (internos y externos), promotores, constructores e inmobiliarias. Tras un fuerte descenso de las rentas salariales relativas como consecuencia de las políticas neoliberales aplicadas desde los años 80, se incitó al endeudamiento para la adquisición de viviendas pasando de un crédito inmobiliario del 28% del PIB en 1997 al 103% en 2007. En este sector se endeudó todo el mundo: bancos, promotores, empresas… y particulares. Y la fuente principal de financiación fue la banca europea, sobre todo alemana, cuyo crédito a entidades españolas creció a una media anual del 22,6% entre 1997 y 2007 (“Demasiado crédito para el promotor”, Julio Rodríguez López).

En la formación de la burbuja inmobiliaria fueron claves un conjunto de políticas que favorecieron la compra de viviendas y penalizaron el alquiler. Entre ellas destacan la Ley del Suelo de 1998, conocida como “ley de todo urbanizable”, y las políticas fiscales de desgravación del IRPF por compra de vivienda y la eliminación de la desgravación por alquiler a partir de 1998. Así se construyó lo que se ha dado en llamar la “sociedad de propietarios”. Eurostat avala esta denominación:

 

Propiedad

Alquiler social

Alquiler privado

Alquiler total

Otros

Suecia

38

17

27

44

18

Alemania

46

5

49

54

0

Dinamarca

46

19

20

39

15

Austria

56

23

17

40

4

Francia

57

17

22

39

4

Países Bajos

58

32

10

42

0

Polonia

63

12

0

12

25

Finlandia

66

16

15

31

3

República Checa

66

20

13

33

1

Bélgica

68

7

24

31

1

Italia

69

4

15

19

12

Reino Unido

69

20

11

31

0

Luxemburgo

70

2

27

29

1

España

85

2

11

13

2

PROMEDIO

73,1

8,7

14

22,7

4,2

el 85% de las viviendas en España son en propiedad, mientras la media europea es del 73%; las viviendas en alquiler en España suponen sólo el 13% del total cuando en Alemania son el 54%, en Países Bajos el 42%, en Austria el 40%, en Francia el 39%, en Reino Unido el 31%…

Entre 1997 y 2007 se construyeron más viviendas en este país que en el conjunto de Francia, Gran Bretaña y Alemania juntas. Y a pesar de esta enorme inflación del sector inmobiliario, que supuso casi el 9% del PIB español, los precios se dispararon el 150%. La explicación a esta aparente contradicción se llama especulación.

Las consecuencias de esta orgía especulativa las conocemos todos: enormes cantidades de recursos públicos para rescatar bancos, los principales culpables de la crisis, y la miseria más absoluta y de por vida para las víctimas, con 350.000 desahucios ya y alrededor de 200.000 en curso. Resulta cuando menos cínica la actitud de algunos políticos que son capaces de utilizar la Constitución para rechazar determinados temas o reivindicaciones mientras incumplen tan flagrantemente su artículo 47 y otros muchos más referidos a los derechos de las personas.

Tras este desastre social, cualquier persona sin un alto nivel de suspicacia podría esperar que las cosas fueran a cambiar, al menos en lo que se refiere a la política de vivienda. Pues no. A finales del pasado mes de agosto se aprobó la llamada “Ley para la flexibilización y el fomento del mercado de alquiler de viviendas”. Entre las medidas más relevantes que se recogen en ella están: el fomento de la precarización pasando de 5 a 3 años el límite legal para permanecer en una vivienda alquilada, la posibilidad de que el propietario disponga de la vivienda para sí o sus familiares en cualquier momento, la consideración de carácter prioritario a la voluntad de las partes como si arrendador y arrendatario tuvieran la misma fuerza negociadora, la necesidad de que el inquilino inscriba su contrato a su costa en el Registro de la Propiedad si quiere tener alguna seguridad jurídica o quiere desistir de su contrato en algún momento, la ejecución del desahucio por falta de pago en diez días…

Por otra parte, se abre el mercado de viviendas a personas físicas y entidades (incluso a las residentes en un paraíso fiscal), eliminando el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) del 3% del valor catastral. Se fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) que por las ventajes fiscales que se les aplican se acercan a las SICAV dentro del ámbito inmobiliario. Estas sociedades se pueden financiar con hasta un 70% de endeudamiento. Se prevén bonificaciones fiscales del 85% en el Impuesto de Sociedades bastando para ello alquilar 8 viviendas durante 3 años…

Si como dice el Gobierno, el objetivo de estas medidas es promocionar el alquiler y favorecer al pequeño propietario, lo que se debería haber hecho es actuar sobre la fiscalidad, premiando el arrendamiento y penalizando la desocupación. Pero no. Queda bien claro, viendo el contenido de esta ley, que lo que realmente se pretende es liberar al sector financiero de sus activos inmobiliarios tóxicos y encauzar el mercado de viviendas vacías hacia sectores especuladores, concediéndoles enormes ventajas fiscales, financieras y legales.

Más recientemente, las autoridades del Banco de España han presentado las características del “banco malo”, cuya denominación oficial será Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB). Es una de las 32 medidas impuestas por la troika al Gobierno español a cambio de los 100.000 millones de euros del rescate de la tercera reforma financiera de Rajoy. El banco malo tendrá hasta 90.000 millones de euros en activos tóxicos que comprará a los bancos para su saneamiento (el Banco de España estima que los bancos tienen actualmente 180.000 millones en activos tóxicos en sus balances), aunque inicialmente comprará sólo 45.000 millones. Estos activos deben tener un valor superior a los 100.000 euros en el caso de los bienes inmuebles y más de 250.000 en el de los créditos a promotores, constructores e inmobiliarias. Los bancos nacionalizados con dinero del FROP (Bankia, Catalunya Bank, Novagalicia Banco y Banco de Valencia) tendrán obligación de vender al banco malo todos sus activos tóxicos, mientras que para el resto de bancos su venta será voluntaria. El precio de los activos tendrá un descuento medio sobre el valor contable (el precio de “burbuja”) del 63%: en vivienda será del 54%, en suelo del 79,5% y en créditos del 45,6%. Parece que estos precios, así como el plazo inicial de dos años de freno en la venta para evitar la caída de precios, han sido negociados con los bancos. Todos estos activos tóxicos, entre los que se estima que habrá 89.000 pisos y 13 millones de m2 de suelo edificable, los tendrá que vender el banco malo en un plazo de 15 años.

SAREB será una sociedad anónima mixta con entre el 51% y el 55% de capital privado y el resto público: deuda emitida por SAREB y avalada por el Estado y deuda subordinada perpetua. SAREB tendrá un hiperapalancamiento, ya que los fondos propios serán tan sólo del 8% sobre el total de la inversión. Según parece, hay algunos grandes bancos españoles interesados en participar como accionistas (los bancos que transfieran activos no podrán ser accionistas), pero sobre todo se quiere que SAREB sea una golosina para los inversores extranjeros, es decir, para “fondos buitres” y similares. Además, el Ministro De Guindos ha manifestado que a las entidades bancarias que tengan pérdidas como consecuencia de la compra de sus activos se les inyectará capital o les avalará el Estado. Es decir, el dinero público (de todos) respaldará tanto a los bancos a los que les compre sus activos tóxicos como a las entidades financieras o inmobiliarias que participen en SAREB. Por último, la sociedad gestora del banco malo podrá segregar los activos tóxicos y formar fondos especializados para atraer inversores, al igual que cubrirse con seguros, al estilo de la ingeniería financiera utilizada con las hipotecas durante la burbuja.

En resumen, el banco malo y la ley para la flexibilización y el fomento del mercado de alquiler de viviendas suponen una importante operación de socialización de pérdidas de los bancos y un potente instrumento de especulación en manos de entidades financieras y de inversión inmobiliaria. Es decir, el mercado inmobiliario volverá a quedar en manos de los fabricantes de burbujas al menos durante otros 15 años más si no lo remediamos antes. En sus manos estarán los precios de las viviendas y de los alquileres y, por tanto, también el régimen de tenencia. Y el derecho a la vivienda seguirá siendo un derecho constitucional fallido, como sucede o va a suceder con casi todos los restantes derechos. Eso sí, aparecerán algunos decretos o normas sobre vivienda, fundamentalmente para personas en situaciones de especial precariedad (leyes de beneficencia en el sector de la vivienda), que no pasarán de ser meros fuegos de artificio con la intención de engañarnos. La política de vivienda de verdad seguirá teniendo un único criterio: el máximo negocio especulativo para bancos y sociedades de inversión inmobiliaria.

Publicado en Hordago.org.

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